01

中介费还要大降！

5月8日，住房和城乡建设部和市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，消息一出，中介行业瑟瑟发抖，贝壳股价应声暴跌。

(资料图片仅供参考)

《意见》中明确提及的一点：要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励按成交价格越高、服务费率越低原则分档定价；

《意见》出来后，福州成了第一个吃螃蟹的城市。5月30日福州中介协会率先打响全国降中介费第一枪。

有三个重点我给大家划一下：

1、调整由买方全额支付交易佣金的现行办法，转为由买、卖双方等比等额分担佣金；

2、合理下调中介企业的佣金收费标准，单方收佣比例定为房屋成交价的1.5%，

3、由协会开展针对违法违规行为的定期、不定期自查自纠工作；

乍一看，很多人会觉得福州这个表态不错啊！旗帜鲜明，立场坚定，高举高打“维护购房者利益”的大旗，房地产协会还定期对市场违规违法行为进行查处，多么有执行力！

但是福州本地的购房者表示：中介费调了个寂寞！

单方收佣比例定为房屋成交价的1.5%，买卖双方分摊佣金，这加在一起，不还是3%吗！！这不是妥妥的文字游戏吗？

更让本地人生气的是，按照福州之前的中介行情价，最高不超过2%，甚至还有小中介公司收费1%-1.5%。

现在好了，房地产中介协会带头搞统一标准，收3%中介费，还由协会开展针对违法违规行为的定期、不定期自查自纠工作；

你怎么这么会玩啊：打着减少购房者交易成本的名义，把中介费锁死在了3%。

让原本还可以谈到1%—1.5%的中介收费，成了违法违规行为。

而且协会带头搞！你不按照我们的比例收费，你就属于违法违规行为，我代表协会要处分你！

福州的这次假把式表态，触发了官方出手制止。

6月2日深夜，福州中介协会加班加点，写出了悔改小作文：

我们错了，对高层的意见政策把握不准、领会不透，悖离上级精神了；

我们错了，没有深入领会政策措施，切实降低房地产经纪行业当事人交易成本。

我们错了，立即撤销原文件，吸取教训。

其实福州的这次表态，还呈现的得挺无辜，明明是贪心有余，却总结成智商不足，一句话提炼就是我们的错，来自于阅读理解没做到位！

不深究了，都是套路。之所以给大家讲这个，是因为整件事情太有意思了，背后反应出的高层意图很清楚：中介费不仅要降，还必须降到位。任何搞假把式的中介降费作业，都是要被打回去重做的！

02

全国多个城市

二手房，难！

不要小看了官方的任何一个政策，

2020年12月，阿里因涉嫌反垄断而被市场监管总局调查，在这个消息出来之后，阿里巴巴在美股大跌13个点。

2021年7月，“双减”文件正式公布的当天，新东方的股价暴跌50%，一天蒸发了400亿港元的市值。3天后，新东方股价跌到谷底。

5月8日，住建部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，要求降低中介费，受此消息影响，贝壳股价应声而跌，贝壳美股盘前一度超跌8%。

所以，中介费是真的要降了。

从中介端出手降中介费，也是政策出手，减少二手房交易摩擦成本，刺激二手房市场流动性的救市动作之一。

今年1—3月，楼市经历了短暂的回暖后，4、5月又迅速回落，其中一个表现，是很多城市大量的二手房挂牌量激增。据诸葛数据研究中心统计，5月10个重点城市二手住宅挂牌量为213.37万套，同比上涨113.63%。

成都，内网挂牌量达到了22万套，

杭州，二手房挂牌量达到了21万套，

苏州，二手房挂牌量远超16万套，

武汉，二手房挂牌量已经接近18万套。

各城市二手房的天量挂牌量，需要政策之手来加速去化流动性，所以目前的降中介费政策，只能算是上头把一些边边角角拿出来为购房者省钱吧。

对于购房者而言，肯定是有好处的。以苏州为例，贝壳、链家等中介平台，都是统一收取3个点的中介服务费，其中中介针对卖家是收2个点，买方一个点。一些中小型中介机构（非加盟店）的收费，可以做到2个点。

以一套单价3万/，面积120的房子为例，总价360万的房子，中介服务费大致是10.8万。如果是总价1000万的豪宅，中介服务费大概是30万。

无论是对于房东还是购房者，都算是一部不小的支出，甚至有网友提出质疑：很多4S店，卖一辆30万和卖一辆300万的车，提成差距没有这么悬殊，但是卖一套300万和一套3000万的房子，所有流程手续都是一样的，凭什么差了10倍收益。

所以5月8日住建部和市场监管局出的意见里提的一条很关键：鼓励按成交价格越高、服务费率越低原则分档定价，这对于高总价的改善性房源、豪宅类房源，是一个重大利好。

但是凯叔还是觉得，仅仅靠降中介费的方式，对加快二手房去化的作用真心不大。因为力度不够，步子还可以再迈大一点：需要降的不仅只是中介费，其它契税、个人所得税最好应降尽降，但是可能性不大。大家想想，这触碰的是谁的钱袋子？

目前为止，我发现很多地方ZF的救市动作，大多局限于新房市场，地方ZF为了开发商新房库存去化，可以说是各种保驾护航。

比如苏州契税补贴50%，新区、相城、吴中、吴江等多地已经开始执行，针对的是哪部分市场呢？是新房市场，先交后补，契税直接省一半。

比如以房票为主的棚改货币化安置政策，很多城市都出了，购房者手拿房票，能冲进哪里呢？只能冲进售楼部，买新房！

但是二手房的天量供应依然摆在那里，对于绝大部分客户而言，是需要卖掉手头的二手房再去买新房的，没有强有力的救市动作，激活不了新房、二手房市场的真正流动性。

只能说目前的救市动作，依然没有打到点子上。地方ZF财政越紧张，就越不容易轻易割肉。只能紧张兮兮地守着新房市场业绩表，如同守着拿地开发商的生命线，一熄火就往里面加柴火。

总之，目前这个市场需要真正的救市大招，边边角角的调整，如同拿一根胡萝卜喂大象，还不够塞牙缝的。

当然，我们相信力度更大，更强的救市政策很快就会出来，君不见房地产股票万马奔腾吗？

我们更应该思考的是，我们到底是等市场明显回暖再买房，还是当下就开始进场买房。