最近有网友私信文哥：“为什么我的房子挂了好久总是卖不掉，好不容易有个人来看房，上来就问我降20、30万卖不卖，明明我的报价就不高啊！”

(资料图)

我问她，“你的房子挂牌价是多少？”她说400多万。

我回答她，房子难卖不一定是你的问题，而是南京二手房市场有些特殊。借着这个话题，今天想跟大家聊聊南京楼市的分化。

前段时间许多自媒体都报道过，3月份南京二手房成交近1.3万套，创下自2021年3月以来的新高。

但是许多人没有想到的是，在今年一季度成交的2.7万多套二手房中，成交总价在300万以内，占比接近67.8%。

同时，我们再看看一季度二手房成交面积的占比，成交面积90以下的，占比超过63.1%。

南京新房市场同样很有意思，3月南京新房成交8140套，3月份上市楼盘中有5个项目开盘摇号，分别是云尚紫薇、金基皓樾府、都会和樾府、嘉璟峰、万科朗拾。

但这几个盘都是什么盘？无一例外都是热门板块的高端楼盘。

都说“甘蔗没有两头甜”，但南京的楼市明显就是“两头甜”，主城小户型低总价二手房很好卖；热门板块的大户型高总价的高端新盘也很受捧。

当下南京的买房人，如果预算有限，肯定首先考虑的是主城低总价的二手房；而如果预算充足，肯定首选新房，不管从住宅品质还是保值角度，还是新盘更具性价比。

这也就解释了开头的问题，如果你的房子恰好是刚需上车门槛300万以内，又没有什么硬伤肯定不会太难卖，但是如果在高不成低不就的中间价位，那就要做好长期卖房的准备。

这时候肯定有人会说：没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格！只要房主肯降价，卖房还不是手到擒来？

最近我听到一种说法：在南京，房主想把房子成功卖掉，至少需要经历3次降价。

第一次是刚挂牌，中介劝你降点价，好出手

第二次是看房过程中，再砍一刀，终于找到买家

第三次是谈判到成交签约过程中，还得再让利一波

但对于卖房人来说，降价无异于割肉！

眼看着房价越降越低，卖房人痛得怀疑人生，似乎是被戳了几百把刀。

现在降的价，都是当年跟风买房，脑子进的水！